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开发商逾期交房的法律责任

商品房开发商应按合同约定的时间,将商品房交付购房人,如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因,应负以下的逾期交房违约责任:

一、按合同约定的交房日期,每超过一天,开发商应按购房人已交付房价款总数的一定比例支付违约金或赔偿购房人的损失(违约金数额由双方在合同中约定,未约定或约定不明的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定并赔偿损失);

二、按合同约定的交房日期,开发商逾期交房至约定日期,购房人可以选择解除购房合同,开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起,按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息,并支付违约金或赔偿损失。

根据合同的约定以及法律的规定,我们来分析一下违约金和实际损失之间的区别,违约金的数额是事先约定的,当事人订立违约金条款时,难以预料到违约后的实际损失,正因为这样,才签订了违约金的条款,且根据法律的规定,违约金不足以弥补所造成的损失的,可以适当调整违约金的数额,但是违约金的调整与否取决于非违约方是否提出请求。若于违约金低于造成的损失时,非违约方不请求调整违约金,造成其他损害结果的,则可请求损害赔偿。违约金条款以违约行为的发生为适用前提,而不以损害的发生为必要,所以无损失而有违约行为时同样也可执行违约金条款。

这里讲的实际损失的损害赔偿是指法定损害赔偿,与前述的约定损害赔偿不同。一方面,在约定损害赔偿场合,一旦发生违约并造成受害人的损害,受害人不必证明具体损害的范围就可以依据约定损害赔偿条款而获得赔偿。此时其性质是有争议的,有认为是违约责任的承担,有认为是替代义务的履行,目前学术界也说法不一。当然,若当事人只是约定了实际损失赔偿的计算方法,则受害人还应当证明损失的存在。另一方面,在确定适用时,若有约定实际损失赔偿,则应优先于法定损害赔偿而适用,因为合同法关于违约责任的规定本来就是任意性规定。所以,此处的实际损失赔偿的适用以无约定实际损失的计算赔偿为前提。

根据合同法113条,损害赔偿应遵循完全赔偿原则,所谓完全赔偿原则,是指因违约方的违约使受害人遭受的全部损失都应当由违约方负担。合同法113条第一款,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。给对方造成损失的,损失数额应相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得利益”,规定的就是完全赔偿原则。完全赔偿就是使受害人恢复到合同订立前的状态,或者恢复到合同能够得到严格履行情况下的状态。根据该原则,违约方应赔偿受害人的实际损失和可得利益的损失。所谓可得利益,是指合同在履行后可以实现和取得的利益。它具有期待性,是一种预期利益,它必须通过合同的实际履行才能实现,而在未予实际履行时,它尚未由当事人实际享有。但它不是一种不切实际的预期,而是一种现实的预期,因而它还具现实性。也就是说,只要合同如期、严格的履行,它就会由当事人享有。

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