解读国有土地上房屋征收与补偿条例

《国有土地上房屋征收与补偿条例》这部“新条例”直接关系人民群众切身利益，对于各方关心的拆迁补偿、公共利益的界定、征收程序、强制搬迁等都作出了明确规定。和《城市房屋拆迁管理条例》这部“老条例”有几下几点重大调整和区别：

1、适用范围的不同。新条例规定了国有土地上房屋征收适用于所有国有土地上的房屋，不管是否属于规划区域内或规划区域外。而老条例规定了城市规划区域内房屋拆迁都适用这条例，一些城中村在规划区域内而土地性质属集体土地，拆迁时会出现应用法律交叉问题，往往在拆迁补偿时对集体土地性质拆迁户在同一批拆迁中要制定不同的补偿方式。

2、拆迁的法律主体不同。新条例规定了市级人民政府是征收人，房屋产权人是被征收人，而老条例是拆迁许可证制度，取得拆迁许可证的是拆迁人，房屋产权人是被拆迁人，同时规定了拆迁人与被拆迁人是两个平等的民事法律主体，政府是第三方裁判员。

3、拆迁的目的不同。新条例规定只有公共利益的需要才能征收老百姓的房屋，征收变成了政府行为。而老条例只要是城市规划的需要，开发商看中的土地政府发了拆迁许可证就可以拆老百姓的房屋，拆迁中商业气息很浓，开发商有钱就能去拆老百姓的房屋对老百姓的个人房产保护成了空话，明显与《物权法》相抵触。

4、新条例取消了政 府行政强制拆迁的权利，在规定期限内征收人与被征收不能达成征收补偿协议政府作出《补偿决定》报人民法院行政裁定后才能决定是否强制搬迁。而老条例规定政府可以对不能达成拆迁补偿协议的可以作出《裁决书》，没有申请行政复议或行政诉讼的政府可以直接行政强制拆迁。政府在拆迁工作主实际上起着主导作用，因为拆迁许可证是政府发的，土地出让协议是政府签的，政府签订的出让协议中都规定了交地期限，政府违约会赔偿，这种情况下政府不可能站中间公平、公正的保护拆迁人和被拆迁人利益，往往既当裁判员又当运动员，调动一切行政权利来加快拆迁进度，经常出现侵害被拆迁利益的事件。

5、被拆迁人权益保户不同。新条例规定了征收补偿方案需公示30天以上征示公众意见，对旧区改建项目还要半数以上被征收人同意，如果没有达到多数同意可以召开听证会，仍然不通过方案的政府必须暂缓征收，还规定了旧城区改建被征收人可以选择原地安置。对先取评估机构规定了由被征收人选定，不能达成一致的由公证机关摇号确定，大大增加了被征收人的参与性。而老条例没有这些规定。

6、评估方式有了重大改变。新条例规定了房屋补偿价格是类似于当地房地产市场价格，取消了政府划区位制定土地价格的做法。而老条例对评估沿袭了传统的政府定价的思维，评估机构是政府选定，评估价格是政府拟定，评估时政府制定了不同区位的土地价格，往往房屋拆迁补偿款在市场上买不到相同质量的商品房，只能选择拆迁安置房，限制了被拆迁人自主选房的权利，拆迁时拿货币补偿明显不划算。形成了补偿是低价格，安置房也是低价格，即低补低安，执行中出现了不少有权人恶意分户，买卖拆迁户头，造成非拆迁户拿到很好的安置房，赚取巨大差价的腐败行为。

7、司法监察纪检审计更加完善。新条例引进了法院作为裁决机构更加公平、公正。监察、纪检中、审计部门对工作人员跟踪随机审查，大大减少了违纪征收，还增加了社会稳定风险评估，使征收工作与社会稳定相结合，减少了征收中的各项不稳定因素的发生。而老条例的不完善一些地方出现了违法行为被查处，或出现一些突发事件和过激行为。