二手房买卖中常见法律风险

二手房往往比新房蕴含着更大的法律风险。总结二手房交易的一些特点，笔者提醒购房者注意以下交易风险并提出规避的方法和建议。

一、房屋产权须查清

案 例：在签订正式的房屋买卖合同之前，售房者张先生向购房者许女士出示了房产证，上面载明房屋的所有权人为张先生夫妇。许女士起初对张先生一个人签约提出质疑，但张先生解释说，张太太现在在国外，因此委托张先生一个人签约。考虑到房屋的性价比比较高，许女士与张先生签订了合同。不久后，房价大幅上涨，张先生拒绝如约办理过户登记，许女士无奈向法院提起诉讼。但张先生却辩称，所售房屋为夫妻共同财产，其售房行为未经张太太同意。法院在查明事实后，判决确认购房合同无效，张先生向许女士返还购房款，并支付相应利息。

解 析： 根据我国合同法和婚姻法的相关规定，夫妻中的一方在未经另一方同意的情况下，不能对共有房屋等重大财产进行处分，一方与他人签订的售房合同无效。与新房相比，二手房的产权认定更加复杂，常常导致纠纷的产生。要避免陷入产权纠纷，购房者必须和房产证上记载的所有权人一起签订买卖合同。本案中，许女士由于没有坚持与张先生夫妇二人共同签订合同，以致期待利益无法得到法律保护。

二、要迁户口须讲清

案 例： 侯先生来上海工作了几年后，手里有了一些积蓄，便打算将妻子和女儿都接到上海生活。考虑到划片就读的政策，侯先生特意在某重点中学附近的小区购买了一套二手房，以便女儿能够接受更好的教育。房屋交付与登记过户都办得非常顺利，但当侯先生打算将一家三口的户口迁入所购的二手房内时，却被辖区派出所告知，该二手房内原有的户口尚未迁出，因此侯先生一家人的户口无法迁入。在与卖房人交涉未果的情况下，侯先生提起诉讼，却被法院裁定驳回。

解 析： 法院裁定驳回侯先生起诉的原因在于，户口的迁入不属于人民法院主管的范围。按照现行的交易政策，户口和房屋产权分别由公安机关和房屋管理机关归口管理。侯先生所办理的房屋过户手续，仅仅导致房屋产权的变更，而该房屋的户口状态却并未发生改变。受到户口政策的影响，卖房者的户口不迁出则侯先生等购房者的户口就无法迁入。在上海等“一户难求”的特大型城市中，这无疑将使购房者蒙受重大的损失。要妥善解决户口问题，购房者应当在付款之前首先查清所购二手房的户口状态，并与售房者就户口迁出时间与违约责任等作出明确的约定。

三、中介机构须看清

案 例： 刘某通过房屋中介机构买了一套二手房，价格23万元。中介机构拿出房主王某的一份委托公证书，声称王某已经委托付某全权处理该房的交易。刘某看到委托书后，就与付某及中介机构签订了三方买卖合同，约定房款23万元，中介费3200元。在合同约定的履行期限届满前，刘某办完了产权过户等一切手续。之后一个偶然的机会，他得知房主王某其实只收到房款20万元、而不是23万元后连呼上当。

解 析： 在二手房交易中，有些不法中介机构通过不让购房者与房主见面、从中赚取差价，玩弄文字游戏、签订不公平合同等手段设置圈套，坑害房屋买卖双方。对此，在购置二手房时要注意以下几点：1.购房者要在中介商的帮助下，向房主提出观察房屋，要查看有关房屋的各种手续，商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。2.签订合同时要谨慎。合同文本具有法律效力，一旦签订即可生效，因此在签订过程中要慎之又慎：首先，要使用政府行政机关认可的合同文本；其次，要对所签条款逐条推敲，文字表达要准确，不能模棱两可；再次，要弄清所有条款的内容，真正认可，不要勉强签订。有条件的购房者最好在合同文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保权益不受侵害。