房屋未办理两证，并不影响房屋买卖合同的效力

案例：

江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第2559号民事判决

上诉人朱卫国因与被上诉人辜庆梅、魏正良房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱卫国及其委托代理人薛昇、被上诉人辜庆梅和魏正良的共同委托代理人朱国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

朱卫国原审诉称，2012年8月12日，双方通过南京房产信息服务中心签订了房屋转让合同，约定由朱卫国购买辜庆梅和魏正良位于大厂芳庭潘园××幢×××室房屋一套，同日，朱卫国支付定金一万元。后朱卫国了解到该房屋没有两证且国家规定五年之内不能转让，遂与辜庆梅和魏正良多次协商退还定金无果，故诉至法院，请求：（1）解除双方的房屋转让合同；（2）辜庆梅和魏正良返还购房定金10000元；（3）诉讼费用由辜庆梅和魏正良承担。

辜庆梅、魏正良原审辩称，朱卫国在签订房屋转让合同时明知买受房系拆迁安置房，尚未办理两证，且合同也明确约定辜庆梅和魏正良应当在取得房产权证后及时过户给朱卫国，故双方订立的买卖合同有效，请求驳回朱卫国诉讼请求。另反诉要求：（1）解除双方签订的房屋转让合同；（2）朱卫国赔偿辜庆梅和魏正良损失20000元；（3）诉讼费用由朱卫国承担。

原审法院经审理查明：2012年8月12日，朱卫国与辜庆梅签订一份房屋转让合同，约定辜庆梅将大厂芳庭潘园××幢×××室房屋（附送储存室）卖给朱卫国。同日，朱卫国向辜庆梅交付定金1万元。双方在合同中约定：首付41.5万元定于2012年9月12日前给付，朱卫国交付首付款当天，辜庆梅开出收款收条给朱卫国，注明收款数额及款项用途，并于当时交房；辜庆梅应在交房时将拆迁安置房及其附带的钥匙交给朱卫国；辜庆梅应在取得房地产权属证（后），及时将房屋权属登记过户至朱卫国名下。此后，朱卫国以买受房没有产权证、不能买卖为由不同意购买房屋，双方遂发生诉讼。

另查明，大厂芳庭潘园××幢×××室房屋系拆迁安置房，辜庆梅于2009年10月30日签订认购协议，依当地惯例，其5年内不能取得产权证书。魏正良系辜庆梅丈夫。

原审法院认为，双方于2012年8月12日签订的房屋买卖合同，合法有效。买受房在买卖时尚未取得产权证书，不影响合同效力。双方的合同中已标明房屋性质及事后取得房产证的意思，故朱卫国对该房屋状况知情，也不存在隐瞒、欺诈情形，双方均应当依约履行合同。朱卫国援引的《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，即”未依法登记领取权属证书的，不得转让”，系管理性规范，主要约束物权行为，不影响合同效力；辜庆梅和魏正良的拆迁安置房在五年内不能取得房屋产权证，也不影响出卖（合同）行为的成立和生效。在该合同履行过程中，朱卫国毁约在先，其无权解除合同，也无权要求返还定金，而辜庆梅和魏正良因朱卫国违约行为要求解除，原审法院予以支持。辜庆梅和魏正良要求朱卫国以合同约定的首付房款按银行贷款利率的1.3倍赔偿损失，无事实和法律依据，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、一百一十六条之规定，判决：一、驳回朱卫国的本诉请求；二、解除辜庆梅与朱卫国签订的房屋转让合同；三、驳回辜庆梅、魏正良的其他反诉请求。一审本诉案件受理费50元，由朱卫国负担；一审反诉案件受理费150元，由朱卫国负担50元，辜庆梅、魏正良负担100元。

朱卫国不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院适用法律不当，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该条规定应当属于强制性规定，本案诉争房屋五年之内不能买卖，房屋转让合同应属无效合同。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请，并由辜庆梅和魏正良承担诉讼费用。
被上诉人辜庆梅和魏正良答辩称：根据最高法院相关司法解释，本案房屋买卖合同合法有效，上诉人的上诉请求不应得到支持，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，对于原审查明的案件事实，当事人并无异议，本院予以确认。

另查明，原审法院向南京市沿江工业开发区经济适用房中心办公室了解，诉争房屋不属于经济适用房，不受经济适用房有关五年后才可上市交易的规定限制。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人于2012年8月12日签订的房屋转让合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，上诉人朱卫国以此主张合同无效，不符合法律规定。双方合同中约定了1万元定金，朱卫国也实际交付了定金。按照法律规定，交付定金的一方如不履行合同则不得要求返还定金，朱卫国要求被上诉人返还定金不符合法律规定，原审法院不予支持并无不当。朱卫国关于解除双方签订的房屋买卖合同的诉讼请求，原审法院判决予以支持，故原审法院判决驳回朱卫国全部本诉请求不当，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

一、维持南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第214号民事判决第二、三项；

二、撤销南京市六合区人民法院（2013）六沿民初字第214号民事判决第一项；

三、驳回朱卫国要求辜庆梅和魏正良返还定金10000元的诉讼请求。

一审本诉受理费50元，由朱卫国负担；反诉案件受理费150元，由朱卫国负担50元，由辜庆梅和魏正良负担100元。二审案件受理费50元，由朱卫国负担。本判决为终审判决。

评析：

《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”同时，最高人民法院关于买卖合同纠纷的司法解释也明确了：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”

所以合同双方是否对合同的交易物存在物权或者其他权利对合同的效力一般不会产生影响，如有此导致履行不能，违约方应当承担相应的违约责任。