卖房人违约应当赔偿买房人的可得利益损失

案例：

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2016）苏01民终1001号

上诉人楼湘园与被上诉人赵琛房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年7月4日公开开庭审理了本案。上诉人楼湘园及其委托代理人宋霁云、被上诉人赵琛的委托代理人赵长青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

楼湘园原审诉称，赵琛于2013年8月5日与我方签订了购房买卖合同，将南京市江宁区秣陵街道胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋卖给我方，我方也于2013年8月5日，2013年8月29日以及2013年9月10日分三次以银行本票形式支付了全部房款人民币55万元整，并且合同约定2013年12月31日之前完成房屋过户手续。但赵琛一直以各种理由推脱并迟迟不肯过户并长达两年之久。现我方了解到赵琛又于2015年将我方所购房屋在银行进行了抵押贷款，可知赵琛一直就没有要过户并完成合同意愿。我方为此诉至本院，请求依法判令：1、解除合同，返还购房款55000元整；2、赵琛赔偿因所购房屋升值造成的经济损失300000元整；3、赵琛承担本案诉讼费。

赵琛原审辩称，对于解除合同及返还购房款55万的诉请我方认可，没有意见，但要求我赔偿30万损失我方不同意，我愿意按照银行同期贷款利率从2013年9月10日计算到现在，但要扣除楼湘园用我房屋的利益所得。

原审法院经审理查明，2013年8月5日，双方签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，第一条约定赵琛将其所有的南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室，建筑面积53.5平方米；第三条约定先付定金25万元；第四条约定售价55万元，于2013年12月31日前以现金转账形式付清尾款；第五条约定定于2013年12月31日正式交付该房屋。另约定房屋过户之前，由赵琛负责从银行解押，解押之后，完成过户手续。

原审另查明，2013年8月5日，楼湘园支付赵琛定金25万元，2013年8月29日，楼湘园支付赵琛购房款10万元。2013年9月10日，楼湘园支付赵琛购房款20万元。后赵琛将该房屋交付给楼湘园使用，楼湘园从2014年3月起一直将该房屋出租给他人使用，但至今未办理所有权变更登记手续。

上述事实，有楼湘园提供的《南京市江宁区房地产买卖契约》、收条及庭审笔录在卷佐证。

原审法院认为，当事人应当按约全面履行义务。楼湘园现要求解除双方签订的关于南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋的房屋买卖合同，赵琛应诉同意解除合同，故对楼湘园要求解除合同的诉请原审法院予以支持。楼湘园要求赵琛返还购房款55万元的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。楼湘园要求赵琛赔偿其因升值所造成的损失30万元，但未能提供相应的证据予以证明，故对该诉请原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院判决：一、解除楼湘园与赵琛签订的关于南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房屋的《房屋买卖合同》。二、赵琛于判决生效后十日内返还楼湘园购房款55万元。三、驳回楼湘园的其他诉讼请求。原审案件受理费6150元，财产保全费4770元，由赵琛负担。

上诉人楼湘园不服原审判决，向本院提起上诉称，原审时，我方提出为了准确计算房屋升值数额，应由原审法院对该房屋进行价格鉴定，但原审法院不予支持。并且原审开庭时双方均认同房屋增值，南京市江宁区房屋现在价格每天都在各种媒体有频繁体现，价格是大家知道的，其实是不需要举证的。因此原审法院以我方未能提供相应的证据予以证明因房屋升值造成的损失30万元，驳回我方诉讼请求，判决明显不公。综上，上诉人请求依法撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人的经济损失30万元，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。

被上诉人赵琛答辩称，合同解除后，对方不存在经济损失，对方一直在收取房屋租金。我方同意赔偿上诉人损失，但上诉人要求的损失过高，我方同意赔偿上诉人的利息损失。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。

二审中，上诉人楼湘园提交了两份证据：一、2015年12月15日扬子晚报复印件一份，证明南京市房价一直在上涨；二、网页图片一份，证明与涉案房屋同面积、同户型、同楼层房屋在网上挂牌价为80-90万元。被上诉人质证认为，证据一表示房价上涨没有针对性。证据二只是房屋在网络上的挂牌价格，要成交价格才有证明力。

二审中，上诉人楼湘园提出鉴定申请，要求对涉案房屋进行市场价值评估，以确定房屋升值对其造成的经济损失。本院依法委托江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对南京市江宁区胜太路6号汇金旗林大厦719室房地产价值进行评估。江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司于2016年5月23日出具《估价报告书》，确定涉案房屋在2015年9月6日时点的市场价值为79.5万元，单价：14860元/平方米。双方质证后对估价报告均无异议。

上述事实有双方当事人的陈述、网页图片、扬子晚报复印件、估价报告书等相关证据证实。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。上诉人楼湘园与被上诉人赵琛于2013年8月5日签订的《南京市江宁区房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效。本案中，上诉人楼湘园已按合同约定支付了全部房款，而被上诉人赵琛未按合同约定办理涉案房屋银行解押手续，致使合同目的不能实现，故被上诉人赵琛构成违约，上诉人楼湘园有权解除合同，并由被上诉人承担相应的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现经鉴定涉案房屋于2015年9月6日时点的市场价值为79.5万元，本院以实际损失为基础，兼顾双方合同的履行情况以及预期利益等综合因素，酌定被上诉人赵琛赔偿上诉人楼湘园损失24.5万元。对上诉人要求赔偿损失30万元的上诉请求，部分不予支持。

综上，因二审出现新的证据导致原审判决有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决第一、二项；

二、撤销南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第3734号民事判决第三项；

三、赵琛于本判决生效后十日内赔偿楼湘园损失24.5万元；

四、驳回楼湘园的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6150元，财产保全费4770元，合计10920元，由楼湘园负担2170元，赵琛负担8750元；二审案件受理费12300元，鉴定费用7000元，合计19300元，由楼湘园负担1272元，赵琛负担18028元。本判决为终审判决。

评析：

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中法院以通过委托鉴定机构鉴定涉案房屋的增值部分，并以此为基础确定卖房人毁约导致买房人无法获得约定房屋而产生的损失。